Auswirkungen des demografischen Wandels am Immobilienmarkt

Die eigene Erfahrung sagt jedem Schwaben: „Schaffe, schaffe, Häusle baue“!

Seit über 70 Jahren steigt der Preis für Grund + Boden im Schwabenland stetig an. Diese Erfahrung bildet die Basis für die Entscheidung pro Immobilie. Diese Erfahrung und die Nachkriegsdaten bedeuten bislang: Immobilie = Substanzwert. Doch diesem starken Erfahrungswert stehen eindeutige und unbestreitbare Daten für die Zukunft entgegen.

Dr. Andreas Beck vom Münchener Institut für Vermögensaufbau (IVA) spricht in aller Klarheit diese Daten an:

„Seit Jahrzehnten liegt die Kinderquote je Frau bei konstant 1,4 %. Auf 100 Eltern kommen 66 Kinder und nun 44 Enkelkinder. Künftig benötigen wir in ein Drittel weniger Autos, ein Drittel weniger Kaffee und ein Drittel weniger Wohnraum. Die wichtigen Faktoren Einkommensentwicklung, Neubautätigkeit und Zinsentwicklung sind nicht so gut vorhersehbar wie die Demographie. Die ist sehr gut prognostizierbar, die Datenlage hervorragend und zuverlässig. Die Männer spielen bei der demografischen Prognose keine Rolle. Worauf es ankommt sind die Frauen. Heute schon lässt sich voraussagen, dass zum Beispiel die Mehrheit der Gymnasiastinnen zum Studieren in die Großstadt geht und nicht zurückkehrt. Daran lässt sich sehr einfach ablesen, ab wann in meiner Stadt keine Kinder mehr geboren werden. Etwas später benötigen die Ortschaften keine Kindergärten mehr, irgendwann dann keine Grundschulen und weiterführende Schulen.“

Folgen:

Die Infrastruktur (Schulen, Ärzte, Einkaufsgelegenheiten, öffentlicher Nahverkehr, …) im ländlichen Raum (aktuell die Situation), zukünftig auch im kleineren Städten und Mittelzentren, wird Mangels junger Leute reduziert. Dies erhöht den Druck auf die Verbliebenen ebenfalls in attraktivere Regionen umzuziehen.
Information hierzu: Trotz Zuzug sterben auch in unserer Region (Heilbronn Land) mehr Menschen als mit Geburt und Zuzug auszugleichen ist.

Wann kippt das Zusammenspiel von Nachfrage und Angebot?

„Spätestens ab 2025 sollte sich die starke Nachfrage auflösen,“ meint Dr. Andreas Beck. „Bis dahin kompensieren die höhere Wohnflächennachfrage der Kinder der Baby-Boomer, sowie die rückläufige „Kopf-pro-Haushalt-Quote“ den Bevölkerungsrückgang.“ Der Wohnungsmarkt wird auch wegen des Remananz-Effektes sehr stark kippen. In 2025 werden die Baby-Boomer (Jahrgänge 1960 -1970) großen Wohnraum hinterlassen. Das erhöht zusätzlich die Angebotsseite an Wohnraum, gleichzeitig reduziert sich aus dem oben beschriebenen demografischen Effekt die Nachfrage dramatisch. Ab 2025 werden wohl nur noch in besten Lagen Wertsteigerungen für Immobilien möglich sein.

Immobilie = Substanzwert

Die demografische Entwicklung scheinen derzeit nur wenige Käufer in den Kaufpreis einzuwerten. Kommt die Spirale „wenig Kinder-kein Zuzug-Abbau der Infrastruktur“ erstmal in Gang, dann ist die Immobilie an diesem Ort auch kein Substanzwert mehr. Ohne Käufer verursachen Immobilien nur Kosten.